Правила землепользования и застройки территории Ялты
Ялтинский городской совет на первого созыва на 85 сессии, прошедшей 19 июля 2019 года утвердил Правила землепользования и застройки муниципального образования городской округ Ялта Республики Крым.
В документ вошли несколько приложений, в том числе подробные текстовые тома и детальные карты с территориальным зонированием городского округа.
ПЗЗ Ялты: история принятия документа
Ялтинский горсовет 19 июля прошлого года провел внеочередную сессию, на которой утвердил принятие единого документа, регламентирующего правила землепользования и застройки городского округа. Решение поддержало абсолютное большинство собравшихся на заседании чиновников.
Важность принятия документа тяжело переоценить – Ялта много лет застраивалась в хаотичном порядке. Впрочем, полагать, что ПЗЗ мгновенно изменит ситуацию, тоже не стоит. Во-первых, закон не имеет обратной силы, а значит все разрешения, по которым построены здания ранее, остаются актуальными. Во-вторых, ПЗЗ Ялты – как и любой другой свод правил не является совершенным документом, следовательно, всегда найдутся лазейки, а с помощью влияния на общественные слушания, человек с достаточными финансовыми возможностями всегда сможет обратить ситуацию в свою пользу.
Ялтинский ПЗЗ: зачем нужен этот свод правил
Главным плюсом Ялтинского ПЗЗ является конечно же регулирование деятельности застройщиков в правовом поле. Карта территориальных зон, являющаяся одним из приложений к основному документу, четко определяет возможности возведения зданий, что с одной стороны ограничивает возможности застройщиков, с другой стороны – защищает права жителей Ялты. Кроме того, свод правил – необходимая составляющая для повышения привлекательности ялтинского округа в глазах инвесторов. А еще это поможет сохранить оставшиеся памятники культурного наследия, часть из которых, к сожалению, была уничтожена в период хаотичной застройки.
Как максимально просто объяснить, почему ПЗЗ важен для обычного жителя округа? Представьте себе, что вы находитесь в поиске участка в Ялте. Выбираете, мониторите десятки сайтов, смотрите сотни вариантов. И наконец находите идеальный участок, подходящий под все критерии поиска. Еще и в бюджет укладывающийся. Документы оформлены, сделка заключена. Участок куплен. Находите проектировщиков. Проект завершен, начинается стройка. Все идет идеально, проектировщики ответственные, строительные бригады тоже. В бюджет опять-таки укладываетесь. И наконец дом достроен, отделка выполнена, мебель расставлена. Начинается жизнь в новом доме, полностью, соответствующим всех критериям для комфортной жизни.
И вдруг по соседству на небольшом участке ИЖС «вырастает» пятиэтажное здание, причем вплотную к вашему участку, без соблюдения отступов. А высота нового здания перекрывает вид и блокирует солнечный свет. А с другой стороны вдруг открывается шумное кафе, работающее допоздна. Напротив строят большой продуктовый магазин, экспедиторы которого постоянно блокируют подъездные пути к дому (в условиях узкий ялтинских улиц это действительно очень острая проблема). И наконец за пару улиц от «дома мечты» возводится фабрика, химические ароматы которой теперь будят жильцов окрестностей вместо кофе.
Естественно, все эти факторы очень сильно снизят ценность ранее почти идеального дома. И вот чтобы этого не происходило, чтобы рядом с жилыми индивидуальными домами строились жилые индивидуальные дома, и существует территориальное зонирование.
Всего существует три вида разрешенного использования недвижимости:
- основные;
- условно разрешенные;
- вспомогательные.
Ялтинский ПЗЗ как инструмент регулирования
Почему же на разработку ПЗЗ округа Ялты потратили так много времени, учитывая важность этого свода правил? Ответ на этот вопрос в одной из пресс-конференций предоставил представитель бюджетной организации «Центральный научно-исследовательский и проектный институт Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации». «Ялтинский городской округ – очень сложный территориально, географически и исторически регион. Поэтому опираться на стандартизированные равнинные решения здесь не получилось бы.» Большая часть Ялты при этом, относящаяся к центральной – относится к зоне Ялтинской ПЗЗ с максимальной высотой строений 3 (в некоторых случаях 4) этажа. Это позволит хотя бы немного стандартизировать продолжающуюся застройку, хоть и не будет распространяться на возведенные ранее здания.
Документ довольно строго регламентирует и историческое наследие региона. В чем это проявляется? Все охранные зоны, граничащие с объектами культурного наследия, внесены в ПЗЗ. И отталкиваясь от фактического статуса объекта культурного наследия, застройка либо разрешена с оговорками, прописанными в ПЗЗ, либо вообще запрещена.
Конечно же важнейшей функцией является и использование ПЗЗ в качестве подосновы для дальнейших шагов – межевания придомовых территорий. То есть без именно генплан и ПЗЗ являются важнейшими регуляторными документами в области земельных, градостроительных и архитектурных споров.
Из чего состоят правила землепользования и застройки Ялты
ПЗЗ Ялтинского городского округа, как и другие документы, регламентированы документом федерального значения – Градостроительным кодексом РФ и включают в себя:
1) Порядок применения правил землепользования и застройки и внесения в них изменений;
2)Градостроительные регламенты;
3) Карту территориальных зон;
4) Карту зон с особыми условиями использования территории.
Выписки из ПЗЗ по распространенным земельным участкам
| Для индивидуального жилищного строительства | Размещение жилого дома (отдельно стоящего здания количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости); выращивание сельскохозяйственных культур; размещение индивидуальных гаражей и хозяйственных построек Минимальный размер земельного участка 500 кв.м. Максимальный размер земельного участка 2000 кв.м. (включая площадь застройки). Минимальный отступ от красной линии улиц до зданий, строений, сооружений при осуществлении строительства – не менее 5 м; от красной линии проездов – не менее 3 м. В отдельных случаях в условиях сложившейся застройки допускается размещение зданий по красной линии улиц. Минимальное расстояние от границ соседнего земельного участка по санитарно-бытовым условиям до: - основного строения – 3 м; в условиях, когда земельный участок шириной меньше 12 м, допускается сокращать отступ от границ со смежным земельным участком до жилого дома, при согласовании с соседними землепользователями, - до 1 м - постройки для содержания скота и птицы – 4 м; - других построек (сарай, баня, автостоянка и др.) – 3 м; - стволов высокорослых деревьев – 4 м; - стволов среднерослых деревьев – 2 м; - кустарников – 1 м. От основных строений до отдельно стоящих хозяйственных и прочих строений – в соответствии с требованиями действующих СП, СНиП, СанПиН, технического регламента о требованиях пожарной безопасности. Вспомогательные строения, за исключением гаражей, размещать со стороны улиц не допускается. Допускается блокировка жилых домов по взаимному согласию домовладельцев с учетом противопожарных требований и действующими градостроительными нормативами. Максимальное количество надземных этажей – 3, включая мансардный этаж. Высота строений – 12 м. Максимальная этажность вспомогательных строений – 2 этажа максимальная высота от уровня земли до верха нежилых зданий – 9 метров. Параметры застройки для индивидуальных жилых домов и вспомогательных строений: Максимальный коэффициент застройки земельного участка (Кз) – 0,4 Максимальный коэффициент плотности застройки земельного участка (Кпз) – по СП 42.13330.2016 |
| Для ведения садоводства | Осуществление отдыха и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур; размещение для собственных нужд садового дома, жилого дома, указанного в описании вида разрешенного использования с кодом 2.1, хозяйственных построек и гаражей Минимальный размер земельных участков – 300 кв.м; Максимальный размер земельных участков – 800 кв.м; Минимальный отступ размещение садового дома от красной линии улиц до зданий, строений, сооружений при осуществлении строительства – не менее 5 м; от красной линии проездов – не менее 3 м. В отдельных случаях в условиях сложившейся застройки допускается размещение садового дома по красной линии улиц. Минимальное расстояние от границ соседнего земельного участка по санитарно-бытовым условиям до: - основного строения – 3 м; - постройки для содержания скота и птицы – 4 м; - других построек (сарай, баня, автостоянка и др.) – 3 м; - стволов высокорослых деревьев – 4 м; - стволов среднерослых деревьев – 2 м; - кустарников – 1 м. От основных строений до отдельно стоящих хозяйственных и прочих строений – в соответствии с требованиями действующих СП, СНиП, СанПиН, технического регламента о требованиях пожарной безопасности. Максимальное количество этажей – 2, включая мансардный этаж; Параметры застройки: Максимальный коэффициент застройки земельного участка (Кз) – 0,4 Максимальный коэффициент плотности застройки земельного участка (Кпз) – СП 42.13330.2016 |